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Réalisation d'un diagnostic social et d’habitabilité
Copropriété - La Résidence du Parc
Melun (77)
Mission de 4 mois (Janvier à avril 2018)
Contexte
- Objet de l’étude : une copropriété en centre historique de Melun de 66 lots dont 61 d’habitation uniquement des studios entre 11 et 20 m² occupés en écrasante majorité par des locataires (produit d’investissement à la rentabilité assurée) > Sous le coup d’un arrêté municipal comme de nombreuses visites du Service Hygiène & Prévention.
- Une OPAH à maitrise d’ouvrage communale définie en 2010 sur le périmètre du centre-ville – intégrant la copropriété de la Résidence du Parc – mais un impact non significatif sur cette dernière faute de mobilisation des copropriétaires > Une volonté affichée par la Ville comme la Communauté d’Agglomération de dépasser le stade de l’incitation.
Objectifs
- Dresser le bilan de la situation financière de la copropriété : mettre en lumière les process de traitement comptable et de gestion des impayés par le syndic en place ;
- Etablir une monographie complète et fine de l’ensemble immobilier : campagne d’entretiens en porte à porte avec les occupants et en ligne / ou par téléphone auprès des propriétaires bailleurs > profils des ménages, dépenses liées au logement, stratégies patrimoniales … ;
- Réaliser un diagnostic technique à 360° : relevé des désordres en parties communes comme privatives (objectif de 100% de logements visités) pour établir des préconisations de travaux.
A retenir
- Un ensemble immobilier avec une nature intrinsèque – uniquement des petits logements – propice à une occupation dominée par des locataires comme des taux de rotation importants : un réel frein pour un revirement d’image tel que souhaité par la MOA et ses partenaires.
- Un constat de blocage généré par la gestion du syndic lui-même : entre appels de fonds non adressés aux copropriétaires, traitement inexistant des impayés, absence de logique de priorisation dans les dépenses effectuées … : autant de questions soulevées et restées en suspens sur la durée de la mission.
- Une sous-estimation de l’ampleur des désordres techniques par le syndicat des copropriétaires auxquels viennent s’ajouter les impacts de nombreuses incivilités : un programme de travaux à réinterroger au regard de l’étude, qui induit plus largement le besoin d’une stratégie globale et concertée.
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